(1) 관리신탁의 정의

○ 관리신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에 이전하면, 신탁회사(수탁자)는 신탁계약의 정한 바에 따라 부동산에 대한 소유권 관리, 세무관리 등의 관리업무를 수행하고 그로부터 발생하는 신탁수익 등을 수익자로 지정된 자에게 교부하는 신탁을 말함.

(2) 관리신탁의 장점

○ 관리신탁의 장점은 관리신탁의 업무의 특징에 따라 크게 관리의 전문성 및 효율성과 소유권의 안정성으로 나눌 수 있음.

• 관리의 전문성 및 효율성

신탁업법에 의한 신탁회사인 수탁자가 위탁자를 대신하여 계약에 정한 바에 따라, 신탁부동산을 관리함으로 관리업무의 투명성이 확보되고, 이에 더하여 수탁자의 전문인력 및 관리시스템 활용함으로써 전문성 및 효율성을 제고할 수 있음.

특히, 신탁부동산 관리의 투명성으로 인해 신탁부동산에 관한 현금흐름의 확인이 용이하여 수익자가 신탁회사를 믿고 수익권을 확보할 수 있으며, 위탁자 또한 신탁부동산 관리를 전문 부동산신탁회사에 맡김으로써 위탁자 본인의 고유업무에 전념할 수 있는 장점을 가짐.

• 소유권 보호

신탁법 제21조의 신탁재산에 대한 강제집행 금지 규정에 따라 일반적 소유권에 더하여 소유권 보호 기능이 추가됨으로 해당 신탁부동산의 소유권에 대한 안정성이 향상되는 장점을 가짐.

이는 신탁부동산의 매수자 및 임차인을 보호하는 효과가 있어 매수자의 계약이후 소유권양수시까지 제3자에 의한 소유권 침해를 방지할 수 있어 보다 안정적으로 소유권을 확보할 수 있으며, 임차인 또한 임차기간동안 위탁자의 제3자에 의한 채권보전조치에서 자신의 권리를 보호받을 수 있는 효과를 가짐.

다만, 이와 같은 관리신탁의 소유권 보호 장점은 사해신탁의 여지가 없다는 전제하에 인정되는 것으로, 위탁자의 자산 대비 부채 비율이 높은 상태에 있거나, 신탁으로 인한 자산 감소로 자산 대비 부채 비율이 높아지게 되는 경우에는 사해신탁으로 해석되어 동 장점의 실효성이 없어짐.

(4) 관리신탁의 종류

○ 관리신탁은 상품종별에 따라 갑종 관리신탁과 을종 관리신탁으로 구분함.

• 갑종 관리신탁

부동산 소유자(위탁자)가 장기간 해외에 나가게 되어 부동산 관리가 어려운 경우, 또는 자신의 부동산에 대하여 전문적이고 효율적인 관리와 보다 높은 운용수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁.

신탁회사(수탁자)는 수탁받은 부동산에 대하여 소유권 관리는 물론 임대차관리, 시설의 유지관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 부동산에 대한 종합관리업무를 수행하게 되고 이로부터 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부함.

• 을종 관리신탁

부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대하여 발생할 수 있는 예기치 못한 분쟁을 예방하여 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁.

최근 금융기관의 개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱이 활성화되면서 개발사업기간 동안에 부동산에 대한 소

유권을 안전하게 보존하려는 목적으로도 많이 이용

○ 기타 업무연관, 업무수임범위에 따라 아래와 같이 유형 분류함.

• 업무연관에 따른 유형

- 독립형 관리신탁 : 다른 신탁상품과 연계되지 않고 관리신탁의 고유목적만을 수행.

- 부수형 관리신탁 : 문제해결방안으로 다른 신탁의 수주과정에서 체결되거나 개발이후 신탁차입금 회수기간동안 채권확보 방안으로 활용.

• 업무수임 범위에 따른 유형

- 포괄수임형 관리신탁 : 일체의 사무를 신탁회사가 전담하여 수행하는 갑종 관리신탁

- 부분수임형 관리신탁 : 일부 사무는 위탁자가 수행하고 다른 사무만을 신탁회사가 수행하는 갑종 관리신탁